Die Auflagen Fewo Betreiber

Was muss der Vermieter beachten?

Sie tragen sich mit dem Gedanken, eine Wohnung privat zu vermieten oder als FerienwohnungEndpreisangabe bei Ferienwohnung anzubieten? Dann müssen Sie ein paar wichtige Dinge beachten. Für viele ist die Ferienwohnung-Vermietung deutlich lukrativer, als die eigene Wohnung langfristig an den Mieter zu bringen. Im gleichen Zug erscheint der Aufwand in Verbindung mit einer Ferienwohnung sehr groß. Die Vorbereitungen fangen bei der Ausstattung der Wohnung an und reichen über die rechtlichen Gegebenheiten bis hin zu Marketing. Zudem macht es einen Unterschied, ob Sie die Ferienwohnung von privat vermieten oder die Vermietung als gewerbliches Unternehmen betreiben. Keine Sorge, Sie müssen nicht gleich zum Experten werden, um die Auflagen bei der Vermietung einer Ferienwohnung zu erfüllen. Wir stellen die wichtigsten Fakten in diesem Artikel übersichtlich zusammenstellen.

Welche Besonderheiten ergeben sich bei der Vermietung der Ferienwohnungen?

Zunächst sollten Sie klären, ob Sie der Eigentümer sind oder für jemand anderes eine Mietwohnung untervermietet. Sie benötigen bei der Untervermietung eine Genehmigung des zuständigen Eigentümers. Details zu den Auflagen finden Sie im Paragraph 540 im Bürgerlichen Gesetzbuch. Eine generelle Erlaubnis reicht nicht pro forma. Diesem Fall bedarf es einer ausdrücklichen Genehmigung, die eine Untervermietung wiederholt genehmigt. Wer es verpasst, diese Genehmigung einzuholen, riskiert eine Abmahnung vom Vermieter. Zudem hat jeder Vermieter das Recht, seine Mieter bei einer fortlaufenden Untervermietung zu kündigen.

In vielen Städten ist es illegal, die eigene Wohnung zum Beispiel über Plattformen, wie Airbnb, anzubieten. Werfen Sie einen Blick auf das Zweckentfremdungsverbot, das in Städten wie Hamburg, München und Berlin gilt. Gemeint ist die vorübergehende Privatvermietung, die zum Teil oder komplett verboten ist. Nur wenn Sie bestimmte Auflagen erfüllen, können Sie die Wohnung in diesen Städten legal zur Vermietung anbieten.

Nicht davon betroffen sind Zimmer, die weniger als 50 % Ihrer eigenen Wohnfläche ausmachen. Zudem sollten Sie sicherstellen, dass die Zimmer regelmäßig vermietet werden. Wer sich nicht an die Verbote hält, riskiert eine saftige Strafe. Am besten wenden Sie sich an die zuständige Touristen-Information bei Ihnen im Ort. Diese Tourist-Informationfungiert als Vermittler und zentraler Verbindung zwischen dem Vermieter und den Gästen. Zudem wissen die Fachleute ganz genau, welche Auflagen für die Vermietung der Ferienwohnung in Ihrer Kommune gelten.

Vermieten Sie privat oder gewerblich?

Es gibt eine ganze Reihe unterschiedlicher Aspekte, die für die Vermietung privater Ferienwohnungen gelten. Zunächst einmal ist eine Unterscheidung zwischen der privaten und der gewerblichen Vermietung zu treffen. Oftmals entscheiden die Höhe der Einnahmen und die Art und Weise der Vermietung. Es kann nämlich sein, dass Sie ab einer bestimmten Verdienstgrenze ein Gewerbe anmelden müssen. Die Unterscheidungen zwischen der privaten Vermietung und dem Gewerbe ist nicht immer ganz einfach.

In den meisten Fällen ist es entscheidet, ob eine Gewinnabsicht hinter Ihrer Vermietung steckt. Dann werden Sie als Gewerbe eingestuft. Übersteigen Ihre Einnahmen aus der Verpachtung und Vermietung der Gewerbeimmobilien eine Jahresgrenze von 24.500 €, müssen Sie ein Gewerbe anmelden. Das ist auch der Fall, wenn Sie in Bezug auf Ihre Ferienimmobilie Angestellte beschäftigen.

TIPP: Steuerrechtlich betreiben Sie eine Gewerbetätigkeit, wenn die Vermietung eine Organisation wie bei einem Hotel oder einer Pension erfordert. Gehen Sie keine unnötigen Risiken ein und befragen Sie einen Steuerberater. Zum Teil spielt das Baurecht eine Rolle bei der Einstellung als private Vermietung oder als Gewerbebetrieb.

Welche Auflagen gelten für die Vermietung der Ferienwohnung?

Liegt ein Gewerbe vor, gilt für die Vermietung das Reiseverkehrsrecht. Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung privat, gilt das Mietrecht. Unabhängig davon fällt immer Einkommensteuer an. Vermieten Sie gewerblich, müssen Sie mit zusätzlichen Steuern wie der Gewerbesteuer rechnen.

Zudem sind die Mietkautionen in diesem Fall unterschiedlich geregelt. Für eine private Vermietung fällt eine Kaution in einer bis dreifachen Höhe der Monatsmiete an. Bei der Gewerbemiete gibt es keine Obergrenze. Sind Sie ein privater Vermieter, müssen Sie von Rechtswegen keine bestimmte Versicherung abschließen.

Es lohnt sich, über eine passende Haftpflicht-, Hausrat- oder Gebäudeversicherung nachzudenken. So können Sie sich für den Ernstfall absichern. Sprechen Sie mit einem objektiven und neutralen Versicherungsmakler. Bedenken Sie, dass die Vermietung von Ferienwohnungen in den Fachbereich spezialisierter Anwälte fällt. Hier gibt es Spezialisten, die sich auf Immobilien und auf das Mietrecht fokussieren und Insiderwissen mitbringen.

Geltende Auflagen der Preisangabenverordnung

Beachten Sie bei der Vermietung der Ferienwohnung die Preisangabenverordnung. So müssen Sie laut Paragraph 1 der Verordnung die Endpreise eindeutig bezeichnen. Darin enthalten sind alle obligatorischen Preisbestandteile, die ein Mieter an Sie zahlt. Erfassen Sie in der in den Preisangaben die Leistungen, die zwangsläufig mit der Anmietung der Ferienunterkunft anfallen. Ausgenommen von dieser Pflicht sind fakultative Preisbestandteile, die in Verbindung mit dem Verhalten des Mieters stehen. So dürfen die Vermieter zum Beispiel für Telefonkosten und den Energieverbrauch gesonderte Angaben machen. Wer diese Vorgaben missachtet, riskiert teure Abmahnungen von der Konkurrenz und von Verbraucherschützern.

Was steckt hinter der Impressumpflicht?

Haben Sie eine Webseite für Ihre Ferienwohnung oder inserieren Sie in den Zeitungen? Dann müssen Sie eindeutig auf Ihre persönlichen Daten hinweisen. Ein potentieller Interessent muss sofort erkennen, bei wem es sich um den Vermieter handelt. In diesem Zusammenhang sind Sie verpflichtet, per Internet oder telefonisch erreichbar zu bleiben. In der Impressumpflicht einbegriffen sind die Adressdaten, die Kontakt-Telefonnummer sowie die E-Mail-Adresse und der volle Name.

TIPP: Bedenken Sie, dass die Angabe einer Handynummer unseriös auf Interessenten wirken kann. Besser wäre eine Festnetznummer. Richten Sie eine Rufumleitung ein, um besser erreichbar zu sein.

Wofür ist ein Vermieter haftbar?

Gilt für die Vermietung das Mietrecht, haftet der Reiseveranstalter auf Grundlage des Reisevertragsgesetzes. Diese Haftung greift auch bei fehlerhaften Reiseleistungen. Diese können zur Reduktion des Reisepreises oder zum vollständigen Rücktritt führen. Sie werden zu einem Reiseveranstalter, wenn Sie neben der Unterbringung weitere Leistungen anbieten. Das kann zum Beispiel der Service über ein Frühstück sein oder die Organisation von Ausflügen. Verlangen Sie für diese Leistungen und für die Vermietung der Ferienimmobilie einen einheitlichen Preis, machen Sie ein Pauschalangebot und werden Sie zum Reiseveranstalter.

Bewirten Sie Ihre Gäste?

Ohne lebensmittelrechtliche Unterweisung nach Paragraph 43 Abs. 5 des Infektionsschutzgesetzes dürfen Sie keine Gäste bewirten. Es gibt vom Gesundheitsamt diese Unterweisung. Sie führen ein Nachweisheft für die Teilnahme. Zudem gelten die Vorschriften zur Größe der Ferienwohnung. Befragen Sie dafür die zuständige Baubehörde, diese kann Ihnen die Maßstäbe erklären.

Wie Sie die Anforderungen an einen schriftlichen Mietvertrag einhalten

Dokumentieren Sie die Vermietung in einem schriftlichen Mietvertrag. In den meisten Fällen kennen diese die Mieter nicht. In diesem Mietvertrag schreiben Sie am besten alles hinein, was zur Buchung gehört. Auch individuelle Vereinbarungen sind festzuhalten. Dazu gehören die vollständigen Personendaten der Mieter. Überprüfen Sie vorab die Mieter und ihre Existenz im Netz mithilfe der Adresse und der Telefonnummer. Bestehen Sie auf ein Gegenzeichnen des Mietvertrags. Im Netz gibt es viele Muster-Mietverträge, die eine gute Orientierung bilden. Darin inbegriffen sind die Vereinbarung der Stornofristen und der Stornogebühren.

Die Inventarliste für Ihre Ferienwohnung

Sie sollten Stück für Stück auflisten, welche Gegenstände und Möbelstücke sich in der Ferienwohnung befinden. Verweisen Sie darauf, dass Sie die Ferienwohnung nach der Vermietung auf Vollständigkeit der Inventarliste überprüfen. Sachschäden und Fehlbestände müssen die Mieter melden und gegebenenfalls dafür aufkommen.

Am besten wickeln Sie selbst die Übergabe der Wohnung bei der Anreise und Abreise mit dem Mieter ab. Auf diese Weise lassen sich Probleme schnellstmöglich aus dem Weg räumen. Wenn Ihnen diese Übergabe nicht möglich ist, beauftragen Sie eine andere Person damit.

Verkehrsversicherungspflicht

Sie sind der Vermieter einer Ferienwohnung und machen Ihr Objekt für andere Personen zugänglich. Damit fallen Sie in den Bereich der verkehrsversicherungspflichtigen Leistungen. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Mieter gefahrenlos das Objekt nutzen kann. In diesem Zusammenhang sollte es nicht zu einem Schaden kommen. Ausschlaggebend dafür ist der bauliche Zustand des Ferienobjektes. Zu solchen Mängeln gehören herausragende Stromkabel aus den Wänden sowie Stolperfallen im Garten oder ein morscher Ast, der einem Mieter auf den Kopf fallen könnte. Ist es einem Mieter möglich, im Nachhinein das Verschulden des Vermieters nachzuweisen, ist dieser schadensersatzpflichtig. Dazu gibt es bestätigte Gerichtsverfahren.

ZUSAMMENFASSUNG

An dieser Stelle dürfte deutlich geworden sein, dass es eine ganze Menge Auflagen gibt, die sich an die Vermietung einer Ferienimmobilie knüpfen. Zu einem grundlegenden Unterschied kommt es im Hinblick auf gewerbliche und private Vermietungen. Zudem ist es in einigen Städten nicht erlaubt, eine Mietwohnung unterzuvermieten oder als Ferienwohnung anzubieten. Sie sollten sich vorher bei Ihrer Kommune oder der Gemeinde informieren, um keine unnötigen Gefahren einzugehen.

Wenn Sie ein Inserat, ein Prospekt oder eine Webseite für die Ferienwohnung aufsetzen, sollten Sie eindeutig auf Ihre Kontaktdaten hinweisen. Informieren Sie sich über sachdienliche Versicherungen, setzen Sie einen lückenlosen Mietvertrag auf und lassen Sie sich eine Anzahlung vom Vermieter geben. Versuchen Sie die Stellschrauben auf einen sicheren Kurs zu stellen und halten Sie so die Risiken gering.