Ferienwohnung abgesetzt werden?

Vor dem Kauf, der Einrichtung und der Modernisierung einer Ferienwohnung, macht es Sinn sich ausgiebig mit den steuerlichen Aspekten auseinander zu setzen. Vielleicht haben Sie sich in diesem Zusammenhang schon einmal die Frage gestellt, ob und wie sie eine Ferienwohnung absetzen können. Tatsächlich gibt es feine Unterschiede, die sie im Hinblick auf die Ferienwohnung unbedingt bedenken sollten. Da spielen die Lage, die Art und Weise der Ausgaben, die Projekt Dauer, die Zugehörigkeit zum Objekt und die Überschussprognose über die nächsten 30 Jahre eine ausschlaggebende Rolle. In unserem ausgiebigen Radgeber beantworten wir die häufigsten Fragen zum Finanzamt und der Ferienwohnung. Im Endeffekt erfahren Sie innerhalb weniger Minuten, was sie wirklich absetzen können und wie sie ihre Ausgaben effektiver planen können.

Können Sie ihre Ferienwohnung steuerlich absetzen?

Sobald sich mit einer eigenen Wohnung oder mit einem Hausgewinne erwirtschaften, sind sie darauf angewiesen eine Steuererklärung am Ende des Jahres abzugeben. In dieser Steuererklärung kommen die wesentlichen Ausgaben und Einnahmen zum Tragen. Am Ende steht der Gewinn vor Steuern und damit die Berechnungsgrundlage für die zu zahlende Einkommensteuer. Sie können in der Nutzung drei verschiedene Varianten im Hinblick auf die Ferienwohnung unterscheiden:

  1. Selbstnutzung 
  2. Vermietung 
  3. Mischung aus Selbstnutzung und Vermietung

Die Selbstnutzung der Ferienwohnung

Wenn sie ihre Ferienwohnung war selbst nutzen und kostenfrei Freunden und Bekannten zur Verfügung stellen, entfallen keinerlei Steuern. Schließlich nehmen sie dadurch auch keine Einkünfte ein. In der Steuererklärung würden sich keinerlei Kriterien für die Berücksichtigung der Ferienwohnung ergeben, wenn ohnehin die Einnahmen fehlen. Danach ist es auch nicht möglich, die Ausgaben für das Objekt steuerlich geltend zu machen.

VORSICHT: Seien Sie unbedingt vorsichtig, wenn sie privat gegen ein Entgelt ihre Ferienwohnung regelmäßig vermieten. Kommt dies bei einer steuerlichen Überprüfung oder bei einer Stichprobe zu Tage, besteht der Verdacht der Steuerhinterziehung, der in Deutschland mit hohen Strafen geahndet wird.

Ferienwohnung vermieten

Sobald sie ihre Ferienwohnung an fremde vermieten, können Sie alle Ausgaben die mit dem Objekt in Verbindung stehen von der Steuer absetzen. Das ist immer dann der Fall, wenn das Objekt ausschließlich vermietet und nicht zum überwiegenden Teil selbst genutzt wird. In diesem Fall erklären Sie ihre einnahmen gegenüber dem zuständigen Finanzamt. In diesem Sinne bekommen Sie das Recht, auf ihre Ausgaben geltend zu machen.

Eigene Nutzung und Vermietung der Ferienwohnung

Wenn sie ihre Ferienwohnung selbst für einen Aufenthalt nutzen und in den freien Zeiten das Objekt an fremde vermieten, liegt der Fall der gemischten Belegung vor. Für die steuerliche Erklärung spielt es eine Rolle, wie das Verhältnis der Eigennutzung und der Vermietung ausfällt. Vermieten Sie die Ferienwohnung für mindestens 75 % des Jahres am Ferienort den Gästen, erhalten Sie damit auch das Recht die Kosten dafür ab zu setzen.

Was sind die konkreten Kosten, die sie beim Finanzamt geltend machen?

Nun kommen wir wohl zum interessantesten. Und sie erfahren, welche Kosten sie konkret abschätzen können. Rechnen Sie die Ausgaben akribisch auf und nehmen Sie auch kleinere Posten mit auf, diese summieren sich auf das Jahr gerechnet und haben einen maßgeblichen Anteil darauf, wie hoch der Gewinn ist, den sie mit einer Ferienwohnung am wirtschaften. Hier nun eine kompakte Übersicht über die möglichen Ausgaben, die sie beim Finanzamt absetzen:

  • Abschreibung im Hinblick auf den Kaufpreis 
  • Abschreibung in den Anschaffungen und Nebenkosten 
  • Schuldzinsen 
  • Vermittlungskosten 
  • Ausgaben für Renovierung 
  • Verwaltungskosten 
  • Laufende Fixkosten

Die Kosten die beim Finanzamt absetzbar sind stehen in unmittelbarer Verbindung zu einigen Aspekten ihrer Ferienwohnung oder das Ferienhauses. In diesem Zusammenhang ist von der Überschussprognose ebenso die Rede wie von der Absicht Einkünfte zu erzielen und von der Lage in der sich ein Ferienobjekt befindet. Lassen Sie uns mit der Lage in Deutschland und im Ausland anfangen, denn dadurch können sich ihn nur immer Unterschiede ergeben.

Wo liegt die Ferienwohnung?

Die deutsche Fiskus akzeptiert nur Ferienwohnungen die im Inland gelegen sind. Wenn sie aber eine Ferienwohnung besitzen, die im europäischen und außereuropäischen Ausland liegt, ist der Fiskus in dem jeweiligen Land Ihr Ansprechpartner. Erzielen Sie nun wieder Einkünfte durch deutsche Gäste oder wechselnde Gäste, nehmen Sie Bezug auf die deutschen Regeln. Das gilt auch für die Ausgaben, die sie für die Ferienwohnung absetzen.

Einkünfteerzielungsabsicht

Dieser Begriff ist wohl eines der typischen Wortbausteine, die es nur in der deutschen Bürokratie gibt. Erzielen Sie mit einer Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum keine Gewinne und nutzen Sie diese gemischt privat und als vermietetes Objekt, kann das Finanzamt zu der Entscheidung kommen dass es sich um ein Liebhaber Objekt handelt. Im nächsten Schritt bewertet das Finanzamt die Nutzung als überwiegend privat, im Endeffekt können Sie nun keinerlei Ausgaben mehr geltend machen. Wenn Ihnen das nicht ausreicht, müssen Sie es mit allen Mitteln versuchen, das Finanzamt von der Absicht zu überzeugen, Einkünfte zu erzielen. Sie liegen dafür einen Plan mit den Belegungszeiten und dem Anteil der private Nutzung vor. Ist es ihnen gelungen die wirtschaftliche Absicht der gewerbliche Nutzung nachzuweisen, können Sie auch voll lustig über einen längeren Zeitraum durchsetzen und begründen.

Die Überschussprognose beim Finanzamt

Haben sie es in den ersten Jahren noch nicht geschafft, Gewinne zu erzielen, obwohl sie in die Ferienwohnung investiert haben, kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen. Diese Prognose bezieht sich auf die nächsten 30 Jahre. In diesen Schätzungen müssen Sie argumentativ glaubhaft machen, dass es in den nächsten 30 Jahren möglich ist aus ihrem Ferienobjekt auch wirklich einen Gewinn zu erwirtschaften. Haben Sie das Finanzamt und den Berater vom Finanzamt überzeugt, so sind sie auch berechtigt ihre Ausgaben vollends ab zu setzen.

Was ist unter gemischten Reisekosten zu verstehen?

Freiberufler, Handwerker und Freelancer nutzen in regelmäßigen Abständen Ferienobjekte für ihren Arbeitsplatz und als Unterkunft. Das ist immer noch günstiger, als über Wochen in einem Hotel oder in einer Pension unter zu kommen. Wenn zum Beispiel ein Mitarbeiter auf einem Mittelaltermarkt extra anreist und dafür eine Ferienwohnung über die gesamte Zeit des Marktes bucht, entfallen die Ausgaben dafür in den Bereich der Betriebsausgaben. Bleiben die betroffenen Personen dann noch über den eigentlichen Arbeitseinsatz hinaus ein paar Tage im Objekt, wird aus den gewerblichen Ausgaben eine gemischte Nutzung. In der Fachsprache ist von dem gemischten Reisekosten die Rede. Hier muss man da wickelt werden, wie hoch der berufliche Anteil der Nutzung und wie hoch der private Anteil ist.

Was ist der Unterschied zwischen der Absetzung und der Abschreibung?

Die Abschreibung ist ein Begriff aus dem Unternehmensrecht. Und direkten Vergleich dazu steht die Absetzung der Ausgaben. Damit ist in steuerlicher Sicht die Abnutzung gemein. An dieser Stelle wird bereits deutlich, dass diese beiden Begriffe relativ eng bei einander stehen. Ausgehend von dem deutschen Steuerrecht ist es möglich Anlageberater abzusetzen, die sie im Betrieb verwenden. Dabei muss es sich um eine betriebliche Ausgabe handeln.

Die Werbungskosten für die Ferienwohnung absetzen

In Deutschland ist es möglich Werbungskosten von bis zu 800 € im Jahr von der Steuer abzusetzen. Gemeint sind damit die Ausgaben, die sie als Vermieter machen, um ihre Ferienwohnung bekannter zu machen und alle Methoden, die der Vermietung dienen. Einen Wertungsbetrag von 800 € netto dürfen Sie bei den absetzbaren Ausgaben aber nicht überschreiten. Es gibt aber auch bestimmte Voraussetzungen dir einen Betrag von über 800 € erlauben. Dafür müssen Sie aber in der Lage sein über mehrere Jahre hinweg ihre Ausgaben immer wieder in der jährlichen Steuererklärung genau festzuhalten. Das Steuerrecht bezeichnet diesen Fall als Absetzung für Abnutzung.

In den Bereich der Werbungskosten fallen all die Ausgaben die dem Zwecke der Erhöhung ihrer einnahmen und der Auslastung der Ferienwohnung dienen. Gemeint sind damit die Kosten für den Betrieb der Vermietung. Sie sollten aber hier unbedingt aufpassen. Wenn Sie die Ferienwohnung teils privat und teils gewerblich nutzen, Können Sie nur die Werbungskosten absetzen, die in dem Zeitraum der gewerblichen Nutzung anfallen. Setzen Sie unbedingt den Vermietungszeitraum ins Verhältnis zur Eigennutzung.

Dazu können Reinigungskosten gehören oder auch Anzeigen und Inserate sowie Werbemaßnahmen. Wenn Sie zum Beispiel eine Webseite erstellen oder für den laufenden Betrieb Einladungen Domain für die Ferienwohnung anfallen, machen Sie diese steuerlich geltend im Bereich der Werbungskosten.

Ausgaben für die Reinigung, Reparaturen und Instandhaltung der Ferienwohnung

Selbst wenn sie ihre Ferienwohnung gründlich reinigen und pflegen, kann es einmal zu Kosten im Bereich der Reparatur und Instandhaltung kommen. Das kann zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn sein oder ein Loch im Dach. Die Gebühren in diesem Zusammenhang an fallen sind die Ausgaben für den Handwerker sowie die Materialkosten. Zu laufenden Fixkosten in Verbindung mit ihrer Ferienwohnung kommt es durch die regelmäßige Reinigung. Und diese sind abzugsfähige Ausgaben, wenn sie im Zeitraum der gewerbliche Nutzung anfallen.

Die Versicherung der Ferienwohnung

In der Region und Lage können erhebliche Kosten entstehen, wenn sie ihre Berghütte zum Beispiel gegen Überflutungen und Erdrutsche so wie geht’s viele Naturkatastrophen versichern wollen. Vor Unfällen schützt sie eine eigene Haftpflicht Versicherung und vor Einbrüchen so gesagt Beschädigung einer Hausratversicherung. Sie müssen jede einzelne Rechnung für das Finanzamt aufbewahren. Oftmals gibt es von den Versicherungen einen jährlichen Nachweis für alle getätigten Ausgaben und die Kosten, die sie Geld machen können.

Die Steuern und die Nebenkosten für die Ferienwohnung.

Sie müssen ihre Ferienwohnung mit Strom und Wasser sowie Energie und Wärme versorgen. Hinzu kommen Ausgaben für die wesentlichen Anschlüsse und für das Internet. Das kann fix Kosten von mehreren 100 € jeden Monat bedeuten, die sie alle samt steuerlich geltend machen. Potentielle Ausgaben entfallen noch auf die kommunalen und staatlichen Steuern. Du aber auch in diesem Bereich gilt für sie, dass sie nur die anfallenden Ausgaben steuerlich geltend machen können, die in der Zeit der gewerblichen Nutzung anfallen. Bei einer gemischten Nutzung, berechnet das Finanzamt den prozentualen Anteil, den sie nachgewiesen haben.

Provision und Bürokosten 

Es gibt einige Vermieter, die für den Betrieb und die Erhöhung der Auslastung einer Ferienwohnung einen Makler als Unterstützung nutzen. In einigen Fällen ist der Makler eine zwingende Voraussetzung für eine erfolgreiche Gewinnerzielungsabsicht. Alle Provisionen und Ausgaben die in diesem Zusammenhang an fallen, können in vollständiger Höhe abgesetzt werden. Für das Marketing und die Verwaltung ihres Ferienobjektes verbringen Sie einige Zeit im Büro. Keine Frage dass sie die damit in Zusammenhang stehenden Bürokosten auch von der Steuer absetzen. Dazu gehören die genutzte Software, Ausgaben für den Bürobedarf und die Schreibwaren sowie die Kosten für den Internet Anschluss für das Telefon.

Einrichtung: Ausstattung und Möbel in der Ferienwohnung

Auch wenn sie alle Kosten für neue Inneneinrichtung sowie für eine nagelneue Einbauküche steuerlich geltend machen können, gilt hier für das Finanzamt die Obergrenze von 800 €. Wer diese Obergrenze in den Ausgaben überschreitet, wechselt in das Modell der Abschreibung. Die Abschreibung von Einbauküchen erfolgt über die nächsten zehn Jahre. Im Endeeffekt bedeutet das, dass sie den Kaufpreis und alle damit in Zusammenhang stehenden Kosten für diese Küche durch zehn Teilen. Das ist erst einmal viel weniger als die tatsächliche Summe, die sie geleistet hat haben, dafür können Sie über zehn Jahre hinweg diesen Betrag immer wieder geltend machen. In diesem Bereich ergeben sich derzeit immer wieder Änderungen und Aktualisierungen, deshalb der Blick auf die Webseite des Bundesfinanzministeriums unbedingt empfehlenswert ist.

Abzugsfähige Kreditzinsen für die Ferienwohnung

Haben Sie das kürzlich ein Ferienhaus oder eine neue Wohnung gekauft und dafür auch einen Kredit aufgenommen? Die Kosten in Verbindung mit diesem Kredit setzen Sie von der Steuer ab. Steuerlich geltend machen Sie konkret die Kredit Zinsen für die Ferienwohnung und den damit in Verbindung stehenden Kredit. Außerdem soll in diesem Bereich auch die Beschaffungskosten für den Kredit. Voll abzugsfähig ist auch die Grundsteuer, die sie für die Immobilie zahlen müssen. Dafür wird der Einheitswert der Ferienwohnung hinzugezogen, gemeinsam mit es dir Hebesatz. Dieser liegt wiederum immer am besten in der Gemeinde und Kommune, in der ihre Ferienwohnung gelegen ist.

Welche Kosten sind abzugsfähig bei Leerstand der Ferienwohnung?

Für ihre Ferienwohnung fallen nicht nur Kosten an, wenn sie vermietet ist. Laufende Fixkosten wie die Versicherungen, die Grundsteuer und die Energiekosten entfallen auch auf den Zeitraum des Leer Stands und werden unter dem Unterpunkt der Werbungskosten und Nebenkosten geführt. Steht das Objekt über einen längeren Zeitraum leer, müssen Sie die oben genannte Gewinn Absicht dem Finanzamt nachweisen. Solche Bemühungen können zum Beispiel Renovierungen sein oder auch die Veränderung des Mietpreises sowie die Zusammenarbeit mit einem Makler. Ebenfalls gehören in den Bereich der Akzeptierten Bemühung für eine Gewinn Absicht ein verstärktes Marketing wie zum Beispiel eine moderne Webseite oder Inserate.

Wie setze ich eine Ferienwohnung im Ausland steuerlich ab?

Die Vermieter können nur die Kosten für eine Ferienwohnung beim deutschen Fiskus absetzen, wenn die Ferienwohnung auch im Inland gelegen ist. In Italien oder in Süd Spanien müssen Sie Erkundigungen in dem jeweiligen Land einholen. Hier unterscheiden sich die steuerlichen Regelungen maßgeblich. Ausgenommen davon ist eine wechselnde Vermietung an deutsche Gäste, dann kann auch die Zuständigkeit im steuerlichen Sinne in den deutschen Bereich hinein fallen.

ZUSAMMENFASSUNG

Abschließend bleibt zu sagen, dass sie nahezu alle ihre Ausgaben steuerlich geltend machen, wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich an fremde Gäste vermieten. Erfolgt eine gemischte Nutzung, müssen Sie ermitteln, wie viel Prozent die gewerbliche Nutzung einem. Nur in diesem Bereich dürfen Sie dann die Ausgaben von der Steuer absetzen. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel die Werbungskosten, die monatlichen Fixkosten, eine mögliche Makler Provision, Grunderwerbsteuer und Versicherungen ebenso wie die Kosten für Strom, Gas, Wärme, Internet, Telefon, Büro und alle Aufwendungen, die in Verbindung mit der Vermietung ihrer Ferienwohnung stehen. Bewahren Sie alle Rechnungen und Quittungen auf und heften Sie diese gründlich ab. Kommt es in einem späteren Zusammenhang einmal zu einer tiefen Prüfung ihre Botschaft nicht in einen Namen, müssen Sie alle Ausgaben belegen können.