Ferienwohnung richtig anmelden

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Ferienwohnung richtig anmelden

Auf einen Blick

Haben Sie eine Ferienimmobilie? Nutzen Sie Ihre Zweitwohnung nur selten und tragen Sie sich mit dem Gedanken, sie an Gäste und Urlauber zu vermieten? Vielleicht haben Sie kürzlich auch ein Haus geerbt und wollen es gewinnbringend vermieten. Eigentlich gibt es verschiedene Gründe, die für den Betrieb einer Ferienimmobilie sprechen. Doch gibt es einiges bei der Anmeldung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses zu beachten, um nicht rechtlich in Schieflage zu geraten. Außerdem ist es ratsam, sich Hilfe bei einem Anwalt zu holen, um keine kostenpflichtigen und nachhaltigen Fehler einzugehen. In dem folgenden Artikel verschaffen Sie sich erst einmal einen Überblick, welche Anmeldungen auf Sie zukommen, wenn Sie eine Ferienimmobilie betreiben.

Muss die Ferienwohnung bei der Gemeinde angemeldet werden?

Grundsätzlich hat jeder Vermieter die Pflicht, seine Ferienwohnung bei dem zuständigen Einwohnermeldeamt der Gemeinde anzumelden. In einigen Fällen wenden Sie sich dafür an das Ordnungsamt. Insbesondere wenn in dem Ort, wo sich Ihre Ferienwohnung befindet, Kurtaxe erhoben wird, besteht die Pflicht der Anmeldung der Ferienimmobilie. Es spielt keine Rolle, wo der Vermieter wohnhaft ist. Die zu zahlende Steuer bezieht sich immer auf die kommunale Ebene und auf die Gäste.

Es gibt in einigen Großstädten das Zweckentfremdungsverbot. Sie brauchen für den Betrieb einer Ferienimmobilie eine Sondergenehmigung. Das ist bei der Anmeldung zu beachten. Es kann nämlich auch der Fall sein, dass die kurzfristige Vermietung der Ferienwohnung untersagt ist. Würden Sie sich unwissend darüber hinwegsetzen, machen Sie sich strafbar. Das gilt auch für all diejenigen, die noch gar nichts von dieser Vorschrift gehört haben.

An dieser Stelle dürfte deutlich werden, dass in den bundesweiten Regionen unterschiedliche Regelungen vorherrschen. Es macht Sinn, sich vorher bei den Gemeinden und den Behörden zu erkunden. Dann erfahren Sie auf kürzestem Wege, welche Genehmigung Sie für die Anmeldung und die Vermietung der Ferienwohnung benötigen.

Ist die Ferienimmobilie ein Zweitwohnsitz?

Das kommt darauf an, ob Sie die Ferienimmobilie ausschließlich an Gäste vermieten oder auch selbst das Objekt als Eigentümer bewohnen. Wer seine Ferienwohnung nur an Fremde vermietet, zahlt nichts für einen Zweitwohnsitz. Bedenken Sie aber, dass schon ein paar Wochen im Jahr ausreichen, die sie in Ihrer Ferienwohnung verbringen. Dann besteht die Pflicht der Anmeldung der Ferienwohnung als Zweitwohnsitz. In diesem Fall fällt zusätzlich die Zweitwohnsitzsteuer an, die Sie zumeist jährlich zahlen. Es macht Sinn, sich von Anfang an zu überlegen, inwiefern Sie Ihre Ferienwohnung oder das Ferienhaus nutzen wollen.

Muss ich GEZ für die Ferienwohnung bezahlen?

In Verbindung mit der GEZ gibt es strenge Vorschriften, die nicht immer ganz einfach zu verstehen sind. Nutzen Sie die Ferienwohnung als Zweitwohnsitz, fällt der reguläre Rundfunkbetrag an. Sie zahlen in diesem Fall also nicht nur die Zweitwohnsitzsteuer, sondern auch monatlich GEZ. Vermieten Sie ausschließlich an fremde Gäste, bestehen zwei verschiedene Möglichkeiten:

  1. Befindet sich eine Wohnung zum Beispiel in einem größeren Gebäudekomplex oder auf einem größeren Grundstück, das Teil Ihres privaten Wohnsitzes ist, zahlen Sie dafür keine externe Rundfunkgebühr.
  2. Befindet sich die Ferienwohnung in einem anderen Ort in Deutschland, ist sie eine weitere Betriebstätte auch im Sinne der GEZ. In der Regel müssen Sie dafür auch einen Rundfunkbeitrag entrichten.

Etwas Kostenerleichterung gibt es vonseiten der GEZ. Ab der zweiten weiteren Betriebsstätte müssen Sie nur noch ein Drittel des ursprünglichen Betrags zahlen. Lassen Sie es nicht darauf ankommen und melden Sie die Ferienwohnung nicht bei der GEZ an. Im schlimmsten Fall werden rückwirkend über Jahre hinweg alle Rundfunkbeiträge fällig.

Die Anmeldung und die Hygienevorschriften der Ferienwohnung

Geht es nur um die Vermietung einer Ferienwohnung, fallen keine weiteren Anforderungen im Hinblick auf das Gesundheitsamt an. Erst wenn weitere Extras hinzukommen, wie zum Beispiel ein Frühstück, ein Lunchpaket oder frische Brötchen auf dem Tisch, verändert sich die Sachlage. In diesem Fall sind Sie dazu verpflichtet, das Infektionsschutzgesetz zu beachten. Es geht in diesem Fall um den Umgang mit Milch und Fleischerzeugnissen und zum Beispiel das Zubereiten und Servieren von Kaffee.

Wollen Sie neben der Vermietung der Ferienwohnung ein Verpflegungsprogramm anbieten, sind Sie dazu angehalten, sich über die geltenden Hygienevorschriften und Schutzgesetze zu informieren. Nur allzu leicht rutschen Vermieter unwissend in die Kategorie der Reiseveranstalter. Hier folgen sehr diffizile Vorschriften im Hinblick auf die Hygiene und das Infektionsschutzgesetz. Wenn Sie dies vermeiden wollen, stellen Sie den Gästen zum Beispiel eine gut ausgestattete Küche zur Verfügung oder eine Wegbeschreibung, die zum nächsten Supermarkt führt. Bei der Selbstversorgung der Gäste, müssen Sie nichts befürchten. Überlegen Sie sich genau, pb es sich wirklich lohnt, selbst zum Reiseveranstalter zu werden.

Wie funktioniert die Gewerbeanmeldung?

Es lässt sich gar nicht so einfach beantworten, ob Sie für Ihre Ferienimmobilie auch gleich ein Gewerbe anmelden müssen. Aus rechtlicher Perspektive besteht der Unterschied zwischen dem Privatvermögen und der gewerblichen Aktivität. Die Auffassungen darüber schwanken von Gemeinde zu Gemeinde Sie sind abhängig von der Größe der Wohnung und der Anzahl der Betten, die sich in der Ferienwohnung oder im Ferienhaus befindet.

Aus diesem Grund werfen wir einen Blick auf das Steuergesetz. Das besagt nämlich, dass Sie ab einer Jahresgrenze von über 24.500 € Gewerbesteuer bezahlen. Übersteigen die Einnahmen der Verpachtung und Vermietung diese Grenze, werden Sie als gewerblich eingestuft. Bleiben Sie unter der Grenze von 24.500 € lässt sich die Frage nur bedingt beantworten. Sicherheitshalber sollten Sie sich den Rat eines Anwalts holen, um keine unnötigen Risiken einzugehen.

Sicher lässt sich sagen, dass Sie für eine gelegentliche Vermietung an Bekannte und Freunde kein Gewerbe anmelden müssen. Der Aufwand dafür würde die Einnahmen und den Nutzen übersteigen. Sobald Sie die Ferienwohnung mit einer Gewinnabsicht betreiben, wird es wahrscheinlicher, dass diese als Gewerbe eingestuft wird. Bestreiten Sie den überwiegenden Teil Ihrer Einnahmen über die Vermietung der Ferienwohnung, ist es keine Frage mehr: Die Anmeldung als Gewerbe ist Pflicht.

Haben Sie nun Fragen zur Anmeldung der Ferienwohnung als Gewerbe?

Dann wenden Sie sich an das zuständige Gewerbeamt. Die Bearbeitungsgebühren schwanken zwischen 15 und 65 €. Was Sie dafür vorlegen müssen ist

  • der Personalausweis,
  • das ausgefüllte Formular,
  • alle notwendigen Nachweise und Genehmigungen sowie
  • einen Auszug aus dem Handelsregister und
  • die Bearbeitungsgebühr.

Nach einer Prüfung des Antrags bekommt der Betreiber der Ferienwohnung im Normalfall einen Gewerbeschein. Diese Informationen gehen an das zuständige Finanzamt, bei dem Sie zum Ende des Jahres eine Steuererklärung über die Einnahmen und die Ausgaben in der Vermietung abgeben. Sie müssen die Einnahmen vollständig angeben, denn die Gewinne werden besteuert.

Anmeldung und Steuerpflicht der Ferienwohnung, was muss ich beachten?

Selbst wenn Sie noch kein Gewerbe angemeldet haben, müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Alle Einnahmen und Ausgaben aus der Verpachtung und Vermietung unterliegen der bundeseinheitlichen Einkommensteuerpflicht. Sie werden gemeinsam mit den anderen Einnahmen versteuert. Sie geben in der Steuererklärung in der Anlage 5 unter Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung die Informationen zu den Einnahmen und den Ausgaben Ihrer Ferienwohnung ab. Im besten Fall mindert sich die Steuerlast oder Sie müssen zusätzliche Einkommensteuer nachzahlen.

Wer die jährlichen Einnahmen von 17.500 € nicht überschreitet, muss keine Umsatzsteuer bezahlen. Sie fallen dann mit Ihrer Ferienwohnung oder dem Ferienhaus unter die Regelung des Kleinunternehmers. Die Umsatzsteuer schlagen Sie direkt auf die Miete auf und müssen Sie im Zusammenhang mit der Umsatzsteuervoranmeldung abgeben. Eigentlich wird jeder Betreiber einer Ferienwohnung beim Finanzamt zunächst einmal als Kleinunternehmer angemeldet. Egal ob Sie Ihre Ferienwohnung als Gewerbe betreiben, verdienen Sie über 17.500 €, fallen 19 % Umsatzsteuer an. Das sollten Sie bei der Kalkulation der Preise für die Ferienwohnung unbedingt beachten. Übersteigen die Einnahmen die Schwelle von 24.500 € im Jahr, kommt zu der Umsatzsteuer und der Einkommensteuer die Gewerbesteuer dazu.

Muss ich meine Einnahmen beim Gewerbeamt anmelden?

Das Gewerbeamt setzt sich selbst in Verbindung mit dem Finanzamt. Sie müssen an nichts weiter denken. In der Steuererklärung, die Sie als Gewerbetreibender am Ende des Jahres abgeben, führen Sie alle ihre Einnahmen und Ausgaben auf. Selbst wenn Sie zu Beginn Verluste machen, sind sie dazu verpflichtet, eine Steuererklärung auszufüllen und einzureichen. Dazu stehen online diverse Softwares zur Auswahl. Professioneller und problemloser ist der Service eines Steuerberaters, was wiederum zu weiteren Gebühren führt.

FAZIT

Sobald Sie eine Ferienwohnung vermieten und damit Einnahmen erzielen, sind Sie verpflichtet, eine Steuererklärung am Ende des Jahres einzureichen. Ohnehin müsste jeder eine Ferienwohnung bei der Gemeinde anmelden, wenn er sie an fremde Gäste vermietet. Verbringen Sie selbst einige Wochen im Jahr in Ihrer Ferienimmobilie, kommen die Anmeldung und die Zweitwohnsitzsteuer dazu. Hinzu kommen bei der Anmeldung Verpflichtungen im Hinblick auf die Hygienevorschriften. Machen Sie mit der Ferienwohnung im Jahr Einnahmen von 24.500 €, fallen auf jeden Fall Gewerbesteuern an. Je nach Gemeinde variieren die Gebührensätze und Vorschriften im Hinblick auf die Anmeldung der Ferienwohnung. In jedem Fall sollten Sie beim zuständigen Gewerbeamt und Ordnungsamt nachfragen, um keine unnötigen Risiken einzugehen. Denn Unwissenheit schützt nicht vor Strafen, die Ihnen drohen, wenn Sie eine Anmeldung verpassen.

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