So verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung

Tipps und Tricks für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Ferienwohnung

Was Sie beim Verkauf einer Ferienwohnung beachten sollten

Auf einen Blick

Wer träumt nicht von einem Traumhaus an der sonnigen Toskana oder von einer Immobilie direkt an der Ostsee? Wären viele Menschen sich überlegen, ein eigenes Urlaubsdomizil zu verkaufen, wollen andere ihr Objekt wieder verkaufen. Was müssen Sie bedenken, wenn sie ein Ferienhaus verkaufen wollen? Fallen beim Verkauf bestimmte Steuern an? Wie verkaufen Sie eine Ferienwohnung am einfachsten und erreichen den Preis, den sie sich vorgestellt haben? Bevor sie die Steuer Frage mit dem Finanzamt klären und selbst aktiv werden, sollten Sie sich diesen Beitrag genauestens durchlesen. In jedem Fall lohnt es sich, auf den richtigen Zeitpunkt zu warten, um sich nicht selbst zu benachteiligen.

Wie viele Steuern bezahle ich beim Verkauf einer Ferienwohnung?

Irgendwie spielt es in Deutschland keine Rolle, ob sie ein Haus oder eine Ferienwohnung verkaufen. Bei dem Verkauf einer Immobilie muss der deutsche Steuerzahler auf zwei Faktoren achten. Nutzen Sie die Immobilie vor dem Verkauf selbst und wie viel Zeit liegt zwischen dem Verkauf und dem Kauf der Ferienwohnung? Sie versteuern grundsätzlich nur den Wertzuwachs, gemeint ist damit die Differenz auf dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Wenn Sie eine Ferienwohnung für 150.000 € gekauft haben und sie später für 250.000 € wieder verkaufen, kommt die Differenz auf Seite 100.000 €. Sie sind in diesem Moment dazu verpflichtet, diese Differenz zu ihren persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Das ist der Regelsatz, natürlich gibt es in diesem Bereich auch wieder Ausnahmen.

Für ein Immobiliengeschäft gilt eine Spekulationsfrist, die auf zehn Jahre kommt. Haben Sie eine Immobilie zehn Jahre besessen, sind alle Erlöse, die sie aus dem Verkauf erzielen steuerfrei. Das ist vor allen Dingen dann der Fall, wenn Sie die Immobilie zeitweise selbst genutzt haben oder über die ganze Zeit selbst bewohnt haben. Geht die Ferienwohnung an einen näheren Familien Angehörigen und wohnen diese darin auch über vier Jahre ist es ebenfalls möglich diese Wohnung steuerfrei zu verkaufen. Zu den Familien Angehörigen gehören aber nur die Ehepartner und ihr und die Kinder. Die Kinder fallen nur in diesem Bereich, wenn sie noch Kindergeld beziehen.

Nun trifft dieser Fall zumeist nicht auf die Besitzer einer Ferienwohnung zu, denn diese vermieten ihr Objekt in den meisten fällen. Sie warten in diesem Fall eine Spekulationsfrist von zehn Jahren ab, um den Verkauf steuerfrei abzuwickeln oder sie wohnen selbst in der Wohnung in dem Jahr, in dem sie das Objekt verkaufen wollen. Den beiden vorhergehenden Jahren sollten Sie ebenfalls in dem Objekt gewohnt haben. Für diese Frist sind auch angebrochene Jahre gültig.

Kannst du uns das ganze an einem Beispiel deutlicher machen. Kaufen Sie zum Beispiel 2010 eine Wohnung, um sie zu vermieten und zieht der Vermieter 2017 aus der Wohnung wieder heraus, ist es möglich die Wohnung 2019 steuerfrei zu verkaufen. In diesem Fall Haben Sie in dem Jahr des Verkaufs also 2019 ebenso in dem Objekt gewohnt wie in den beiden vorangegangenen Jahren sprich 2017 und 2018.

Wann betreiben Sie gewerblichen Handel mit der Ferienwohnung?

Anders sieht der Fall aus, wenn sie in fünf Jahren über zwei Ferienwohnungen verkauft haben. In diesem Fall wird das Finanzamt davon ausgehen, dass sie einen gewerblichen Handel mit Ferienobjekten betreiben. Es entfällt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wenn sie innerhalb von fünf Jahren zum Beispiel zwei Immobilien verkaufen und nun vorhaben eine dritte Ferienwohnung zu verkaufen, sollten Sie bedenken, dass sie in diesem Fall nicht nur den Erlös aus dem Kauf und Verkauf der dritten Wohnung versteuern müssen. Das Finanzamt wird auch noch rückwirkend die Differenzen aus dem Verkauf und Kauf der vorhergehenden beiden Ferienwohnungen versteuern. Dieser Stelle dürfte deutlich werden, wie wichtig die Zeitpunkte für den Verkauf sind, um sich vor unvorhergesehenen Kosten zu schützen.

Was ist zu beachten, wenn sie ein Ferienhaus verkaufen wollen?

Verkaufen Sie Ferienwohnungen im Ausland, müssen Sie in einigen Fällen auch mit zusätzlichen Steuern auf den Verkaufsgewinn rechnen. Sie finden bei der vereinigten Lohnsteuerhilfe e.V. einige Beispiel Fälle, die wiederum die Anwendung der Steuergesetze veranschaulichen. Wir wollen uns das Beispiel des reisefreudigen Paares Karin und Jochen einmal vornehmen. Beide besitzen eine baufällige Villa in der Toskana und entschließen sich, diese zu verkaufen. Zum damaligen Zeitpunkt kauften sie das Objekt für 60.000 €. Im Zuge der Zeit haben sie einiges in das Grundstück und dass das Ferienobjekt investiert und das eine baufällige Objekt zu einem kleinen Urlaubsparadies mit deiner großen Sonnenterrasse und einem Swimmingpool umgewandelt. Für die beiden ist irgendwann die Zeit gekommen, sich zu verändern und sich etwas Neues zu suchen. Sie entschließen sich ihre exklusives saniertes Objekt zu verkaufen.

Szenario Nummer 1: Vorwiegende private Nutzung

Karin und Jochen haben die Bilder für 300.000 € verkaufen können. Das bedeutet gegenüber dem Kaufpreis einen satten Gewinn. Doch das Paar hat das Objekt immer selbst genutzt und eigentlich nie Urlauber in der Vermietung gehabt. Die Immobilie stand den Rest des Jahres leer. In diesem Fall fallen keine Steuern für die beiden an, wenn Sie die Villa in der Toskana verkaufen.

Szenario Nummer 2: Vermietung an Gäste

Die beiden haben keine Lust Steuern zu bezahlen und suche nach einer Lösung. Um der Spekulationssteuer zu entgehen müssen Sie eigentlich nur lange genug warten mit dem Verkauf. Zehn Jahre nach der Anschaffung sind die Gewinne aus dem Verkauf der Villa steuerfrei. Da spielt es auch keine Rolle, ob sie das Ferienhaus selbst genutzt haben oder es an andere Urlauber vermietet haben.

Unterschreiten die beiden die Frist von zehn Jahren, sieht das ganze etwas anders aus. Diesem Fall müssten Sie den Gewinnen in voller Höhe als Verkaufsgewinn besteuern. Das ist nur dann der Fall, denn zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Doch auch hier gibt es natürlich im komplizierten Steuerrecht in Deutschland Ausnahmen: Karin und Jochen haben zum Beispiel ihre Villa im Verkaufsjahr und in den beiden vorhergehenden Jahren ausschließlich selbst genutzt. Lag der Verkauf zum Beispiel im Jahr 2008 und haben die beiden die Villa vermietet, berechnet sich diese Frist wie folgt. Das Paar möchte die Villa schon 2016 wieder verkaufen. In diesem Fall sollten Sie 2016, 2015 und 2014 keine Gäste mehr beherbergen. Und das Ferienobjekt selbst nutzen. Dann entfällt die Spekulationssteuer.

Vorsicht vor der Doppelbesteuerung!

Achtung: Sie sollten unbedingt auf die Gefahr der Doppelbesteuerung in einigen Ländern achten. So hat Deutschland mit zahlreichen anderen Ländern zusätzliche Abkommen geschaffen. Eine vollständige Liste dieser Länder finden Sie ebenfalls auf der Webseite der vereinigten Lohnsteuerhilfe e.V. So gibt es auch eine ähnliche Verabredung mit Italien, was für Karin und Jochen mit ihrem Objekt in der Toskana wichtig ist. Bei den Zahlen die Steuer nach italienischem Recht an Italien. Mit dem Verkauf müssen die beiden die Steuern in Deutschland bezahlen auf den Verkaufsgewinn. Im schlimmsten Fall können also Steuern an den italienischen Fiskus und an Deutschland anfallen.

FAZIT: fragen Sie Ihren Steuerberater!

Wer auf Nummer sicher gehen will, spricht mit dem Vorhaben des Verkaufs einer Ferien Immobilie am besten mit dem Steuerberater. Er kennt sich auch mit dem Steuergesetz des Landes aus und weiß genau, was Sie beachten müssen, wenn sie ein Ferienhaus verkaufen wollen. Nicht immer ist es einfach für Besitzer eines Ferienobjektes, die doch recht Woche Gesetzgebung hinsichtlich der Steuergesetzes genaustens zu kennen. Bei der Spekulationssteuer kann es sich je nach Differenzwert um etliche 1000 € handeln, die sie mit etwas mehr Zeit einfach sparen können. Von daher ist es wichtig, den Verkauf der Ferien Immobilie zu durchdenken und Schritt für Schritt zu planen.