Wo sind die Grenzen zwischen gewerblicher und privater Vermietung

Vermieten Sie privat oder gewerblich

Alles Grundsätze zur gewerblichen Vermietung

Für viele ist die Frage immer noch nicht geklärt, ob sie mit ihrem Ferienobjekt ein Gewerbe anmelden müssen. Zu vielschichtig und komplex ist die deutsche Gesetzgebung. Mittlerweile gibt es für fast alle Regelungen des Finanzamts wiederum Ausnahmestellungen, die sie kennen müssen, um nicht zu viel Geld an den Fiskus abzuführen. Wir wollen uns in diesem Beitrag noch einmal der Fragestellung Whitman, wann sind Ferienwohnungen gewerblich?

Ist die Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbe?

Es ist gar nicht einfach zu beantworten, ob die Vermietung der Ferienwohnung einem Gewerbe gleichkommt. Wer sich in diesem Bereich unsicher ist, sollte sicherheitshalber seine Steuerberater fragen. Eine grundsätzliche Auskunft kann auch das zuständige Finanzamt geben. Über kurz oder lang können Sie davon ausgehen, dass ihr Finanzamt erfährt, wenn sie eine Ferienwohnung vermieten und darüber ein Namen generieren. Die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen müssen sie nämlich in der Einkommensteuererklärung mit angeben. Hier tragen Sie die Einkünfte ein aus Vermietung und Verpachtung. Vermieten Sie eigene Immobilien, beschränkt sich die Aufgabe in der Verwaltung des Privatvermögens und dem erwirtschaften von Geld. Davon ausgehen kann erst einmal nicht von einem Gewerbe die Rede sein.

In den meisten Fällen handelt es sich bei der Vermietung von einer Ferienwohnung nicht um ein Gewerbe oder eine gewerbliche Tätigkeit. Das ist immer dann der Fall, wenn diese Vermietung nicht über die private Vermögensverwaltung hinausgeht. Er bringt ein Vermieter bei der Vermietung der Ferienwohnung nicht übliche Sonderleistungen, die besonders ins Gewicht fallen, kann das Finanzamt von einem Gewerbebetrieb ausgehen. Gleiches gilt bei einem häufigen Wechsel der Mieter, der sich wiederum mit dem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichen lässt. All dies lässt die Vermutung nahe, dass es sich um eine unternehmerische Organisation handelt.

Abgrenzung Vermögensverwaltung vom Gewerbe

Nutzt ein Eigentümer seine Vermögenswerte ist laut Abgabenverordnung von der Vermögensverwaltung die Rede. Sie überschreiten mit einem gewerblichen Geschäftsbetrieb die Grenze zum Gewerbe. Verbinden Sie mit dem Ferienhaus oder der Ferienwohnung eine langfristige und selbstständige Tätigkeit aus der sie wiederum wirtschaftliche Gewinne erzielen liegt ein Gewerbe vor. Der Gesetzgeber macht es uns aber nicht ganz leicht die Grenzen im Einzelfall zu erkennen. Von daher entscheiden zumeist bestimmte Merkmale im Einzelfall, ob es sich bei ihrem Ferienobjekt um ein Gewerbe oder um eine Vermögensverwaltung handelt.

Wie entscheidet das Finanzamt über die gewerbliche Nutzung?

Sobald sie eine Ferienwohnung vermieten wird das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht überprüfen, um festzustellen, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Legen Sie die Vermietung dauerhaft an, wird sich das Finanzamt ihren Fall genauer ansehen, denn es geht in diesem Fall von einer Gewinnerzielungsabsicht aus.

Für das Finanzamt sind zwei entscheidende Merkmale für die Einschätzung der gewerblichen Tätigkeit notwendig. Es werden zwei unterschiedliche Arten unterschieden: mit Eigennutzung und ohne Eigennutzung. Im ersten Schritt überprüft das Finanzamt ob sie die Ferienwohnung nur zeitweise vermieten und sie für eine gewisse Zeit auch selbst nutzen. Wenn Sie die Ferienwohnung immer an Ferien Gäste vermieten und diese noch dazu an 75 % der Vermietungstage auch belegt ist, kommt das Finanzamt in den meisten fällen zu der Einschätzung dass es sich um ein Gewerbe handelt. Wenn die Ferienwohnung oder das Ferienhaus in gegen weniger als 75 % der Belegungstage die ortsüblich sind, vermietet ist, wird es vom Vermieter eine Art Einkommensprognose verlangen. Durch diese Prognose ist es dem Vermieter möglich, den individual Fall besser zu beurteilen, um zu einem richtigen Urteil zu kommen.

Wann geht das Finanzamt von Gewinnerzielungsabsichten aus?

Hat der Vermieter eine Eigentumswohnung aus dem Verbund einer Ferienanlage wie ein Hotel angeboten, kann der Bundesfinanzhof ebenso von der gewerblichen Vermietung ausgehen. Er spielt erst einmal keine Rolle, ob die Wohnung wie ein Hotel zur kurzfristigen Vermietung und Übernachtung angeboten wird. Allein die Übernahme von bestimmten Sonderleistungen die vergleichbar mit einem gewerblichen Beherbergungsvertrieb sind führen dazu, dass sie die Ferienwohnung gewerblich betreiben.

Diesen Sonderleistungen gehören alle Services und Dienstleistungen, die mit einem erheblichen Einsatz von Personal in regelmäßigen Abständen ein hergeht. Es ist ganz schwer, hier pauschale Urteile zu fällen, da häufig im Einzelfall entschieden wird. Aus diesem Grund wollen wir übersichtlich die Voraussetzungen zusammenstellen, die nach der Auffassung der Verwaltung aus einer Ferienwohnung einen Gewerbebetrieb machen. Der Vermieter muss alle diese Voraussetzungen erfüllen, um als Gewerbebetrieb eingestuft zu werden:

• Die Wohnung muss so eingerichtet sein, dass ein Haushalt geführt werden kann. Dazu gehören Geschirr, Wäsche und Möbel.
• Die Wohnung liegt in einem Gebiet gleichwertig genutzte Ferien Immobilien oder in einer einheitlichen Wohnanlage für Ferienobjekte.
• Eine Organisation des Feriendienstes in dieser Wohnanlage übernimmt die Werbung für eine kurzfristige Vermietung, die wiederum als Voraussetzung für den laufenden Mieterwechsel in halb kürzester Zeit steht.
• Die Wohnung wird zu jedem Zeitpunkt für die Vermietung freigehalten. Es gibt eine Art Rezeption, wie in einem Hotel, wo immer während Personal anwesend ist um mit den Feriengästen kurze Mietverträge abschließen zu können. Zusätzlich sorgt das Personal für die Einhaltung der Reinigungs- und Erhaltungsstandards, die notwendig für eine sofortige Vermietung sind.

An dieser Stelle dürfte deutlich werden, was aus einer Ferienwohnung eine hotelmäßige Nutzung und zugleich einen Gewerbebetrieb macht. Eigentlich ist es mit einem privaten Objekt ausgeschlossen, als gewerbliche Immobilie eingestuft zu werden. Die oben genannten Voraussetzungen müssen nämlich in der Gesamtheit gegeben sein, um vom Bundesfinanzhof als Gewerbe eine Einstufung zu erhalten.

Hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung

Eine Ausnahme gibt es aber, wenn nicht alle Voraussetzungen wie oben genannt erfüllt sind. Eine gewerbliche Betriebsstätte ist immer dann anzunehmen, wenn die Ferienwohnung hotelmäßig genutzt wird. Außerdem ist diese Voraussetzung gegeben bei der Nutzung wie eine fremden Pension. Der Vermieter kann in diesem Fall Zusatzleistungen erbringen, die in Verbindung mit einer unternehmerischen Organisation stehen. Es liegt ein Urteil vom FG Köln vor, dass kein hotelmäßiges anbieten der Ferienwohnung vorliegt, wenn diese für mindestens mehrere Wochen oder Tage erfolgt. Es reicht auch nicht aus wenn die Ferienwohnung in einem Gebiet mit einer Fremdenverkehrsfunktion gelegen ist und wechselnde Mieter hat.

In den Bereich der vermögensverwaltenden Vermietung gehört von Seiten des Vermieters die Bereitstellung von Inventar und Wäsche sowie einen wöchentlichen Wäsche Service. Gegen eine besondere Bezahlung nimmt der Vermieter die vor und Endreinigung selbst vor oder auch eine wöchentliche Zwischenreinigung. Darüber hinaus gehören in diesem Bereich ein Gepäck Transfair für Urlauber, die mit Bus oder Bahn anreisen sowie einen guten Morgen Service mit der Belieferung mit Zeitung, Milch und Brötchen.

Wird ein gewerblicher Vermittler in die Vermietung zwischen geschaltet, mach das aus dem Vermieter nicht gleich ein Gewerbe. Alles im allen ist es entscheiden, inwiefern die Vermietung der Ferienwohnung mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb oder einem Hotel vergleichbar ist. Lediglich die Eigenschaften die der gewerbliche Vermittler für einen Vermieter erbringt, können ihm als Tätigkeiten zugeordnet werden. Dazu zählt nicht seine Eigenschaft als Gewerbetreibender.

Ist die Ferienwohnung mit Eigennutzung ein Gewerbe?

Wollen Sie deine Ferienwohnung in bestimmten Zeiten selber nutzen und nur zeitweise vermieten, sollte sie die Gewinnerzielungsabsicht genau überprüfen. Ist die Selbstnutzung auf bestimmte Zeiten festgelegt? In diesem Fall kann es sein, dass die andere Zeit für die Vermietung an Urlaubsgäste zur Verfügung steht. Wenn die Wohnung über einige Zeitspannen leer steht, kann dieser Zeitraum auch der Vermietung zugeschlagen werden. Stellen Sie also die Zeiten der Vermietung mit den Zeiten der Eigennutzung gegenüber.

Nur so können Sie die jeweiligen Anteile wirklich ermitteln. Wenn sie nicht mehr nachvollziehen können, wie häufig sie die Ferienwohnung wirklich selbst nutzen, können Sie die Zeiten für die Vermietung und für die Eigennutzung auch aufteilen nach dem Prinzip 50 – 50. In diesem Fall kann das Finanzamt doch nicht davon ausgehen, dass es sich um ein geschäftsmäßiges Gewerbe handelt.

Entscheidung des Einkommens über das Gewerbe

Grundsätzlich Gewerbesteuerpflicht entsteht ab einem jährlichen Gewinn von über 24.500 €. Sollten Sie diese Summe mit ihrer Ferienwohnung erwirtschaften, geht das Finanzamt grundsätzlich von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Sie müssen dann auf den Ertrag, der über der Freigrenze liegt eine Gewerbesteuer bezahlen.

Jeder Unternehmer bleibt bis zu einer Umsatzgrenze von 22.000 € Kleinunternehmer. Für ihn trifft die Kleinunternehmerregelung zu und er muss keine Umsatzsteuer erheben. Wegen sie genau ab, ob diese Regelung für sie auch die sinnvollste ist. Liegen sie nur leicht über mit dem Umsatz über der Grenze, werden sie ohnehin Regel besteuert und müssen auch Umsatzsteuer abführen.

Entscheidung für das Gewerbe: Fallbeispiel Frühstück

Ein wirklicher Streitpunkt es tatsächlich das Frühstück, dass sie ihren Gästen vielleicht anbieten, um ein zusätzliches komfortables extra und einen Anreiz zu schaffen, sich gerade für ihre Ferien Immobilie zu entscheiden. Doch hantieren Sie beim zubereiten des Frühstücks auch mit Lebensmitteln, die sie den Gästen servieren. Sie müssen in diesem Bereich über Kenntnisse in der Lebensmittelhygiene verfügen. Bei dem zuständigen Gesundheitsamt und bei den kann man gibt es spezielle Kurse, bei dem sie die Kenntnisse ablegen und nachweisen können. Bei dem zuständigen Gewerbeamt klären Sie dann ab, ob der Betrieb also die Ferien Immobilie genau unter diese Hygienebestimmungen fallen wird. Besondere Vorsicht gilt im Umgang mit Milch und Fleischerzeugnissen, hier gilt das Infektionsschutzgesetz.

Zusammenfassung

Fragen Sie sich, ob Ihre Ferienwohnung oder ihr Haus als gewerbliche Tätigkeit zählt, entscheidet entweder das Einkommen, die Eigennutzung oder die Hotel ähnliche Nutzung. Es ist gar nicht so einfach, die Frage konkret für jeden Einzelfall zu entscheiden. Von daher hat das Finanzamt bestimmte Merkmale festgesetzt, an denen es ein Gewerbe festmacht. Eine überwiegend gewerbliche Tätigkeit mit Absichten Gewinne zu erzielen und das über dauerhafte Zeit, gehört zu den markantesten Nachweisen für eine gewerbliche Tätigkeit. Das trifft auch zu, wenn sie über einen jährlichen Ertrag von 24.000 Euro hinaus reichen. Sie sehen, es ist gar nicht so einfach, den Überblick über die gesetzlichen Bestimmungen und über die Abgabe setze zu behalten. Sicherheitshalber würden wir Ihnen immer dazu raten, mit ihrem zuständigen Finanzamt vor ab zu sprechen und vorher mit dem Steuerberater. Hier haben sie Fachleute, die sich mit ihrem Individualfall auskennen und Ihnen einen fachlichen Rat geben können, dem sie ohne Zweifel folgen leisten können.